SANXINGSWX說(shuō)房產(chǎn)中介遭客戶(hù)“跳單”？

sanxingswx說(shuō)房產(chǎn)中介遭客戶(hù)“跳單”？
三星金元說(shuō)所謂“跳單”又稱(chēng)“跳中介”，是在中介人向委托人提供中介服務(wù)后，委托人利用中介人提供的服務(wù)，而甩開(kāi)中介人私下與相對(duì)人訂立合同，或者另行委托其他中介人與相對(duì)人訂立合同的現(xiàn)象?！睹穹ǖ洹?65條明確禁止“跳單”行為。
在一起案件中，房地產(chǎn)公司表示承租人“跳單”要求其賠償違約金，承租人則認(rèn)為自己不該承擔(dān)責(zé)任。近期，北京市石景山法院審結(jié)了該案件，判決承租人黃某向房屋中介公司支付違約金7萬(wàn)余元。
【基本案情】
原告中介公司訴稱(chēng)，2021年8月，被告黃某欲承租位于石景山區(qū)某寫(xiě)字樓房屋，由原告中介公司提供中介服務(wù)。黃某通過(guò)原告對(duì)該房屋進(jìn)行多次實(shí)地考察后，明確表示了對(duì)該房屋的承租意向，并與原告簽訂了《看房確認(rèn)書(shū)》。之后原告繼續(xù)提供中介服務(wù)，但原告發(fā)現(xiàn)被告黃某私自利用原告提供的房屋信息，跳過(guò)原告直接與房屋的出租方簽訂了。故請(qǐng)求法院判令被告黃某、被告甲公司支付違約金。
被告黃某辯稱(chēng)，原告所述的寫(xiě)字樓并非原告家代理，房源信息是公開(kāi)的。雖然原告員工曾帶黃某查看過(guò)寫(xiě)字樓情況，但未能提供符合黃某需求的租賃場(chǎng)所，黃某因其他中介機(jī)構(gòu)能夠提供加好的價(jià)格、加優(yōu)惠的條件，才選擇了其他中介。且原告員工對(duì)《看房確認(rèn)書(shū)》未作說(shuō)明解釋?zhuān)褂玫氖歉袷綏l款，應(yīng)屬于無(wú)效合同。
被告甲公司辯稱(chēng)，甲公司房屋系從其他租賃方轉(zhuǎn)租而來(lái)，未曾授權(quán)黃某進(jìn)行任何租賃行為，且《看房確認(rèn)書(shū)》未經(jīng)甲公司蓋章確認(rèn)，不能因黃某個(gè)人行為將責(zé)任義務(wù)強(qiáng)加給甲公司。
法院經(jīng)審理查明：黃某（甲方）與中介公司（乙方）簽訂《看房確認(rèn)書(shū)》載明：1.甲方委托乙方進(jìn)行商業(yè)室選址及租賃業(yè)務(wù)，其中，甲方通過(guò)乙方所看房屋，由乙方負(fù)責(zé)洽談并協(xié)助甲方簽訂租賃合同，甲方或甲方關(guān)系人與乙方所介紹項(xiàng)目的業(yè)主方、物業(yè)方、代理商、出租房屋的轉(zhuǎn)租方自行成交或通過(guò)其他方式成交的，構(gòu)成違約，應(yīng)支付三條載明的一個(gè)月房租金標(biāo)準(zhǔn)作為違約金（以出租方的報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，如出租方實(shí)際政策報(bào)于一個(gè)月的，以實(shí)際傭金數(shù)額為準(zhǔn)）。2.本《確認(rèn)書(shū)》所指甲方、關(guān)系人包括但不限于甲方親屬、共同看房人、甲方所在公司、與甲方或其所在公司存在集團(tuán)關(guān)系、母子關(guān)系、總分關(guān)系、投資關(guān)系、參股關(guān)系、相同股東關(guān)系、部分高管相同關(guān)系的企業(yè)或其他關(guān)聯(lián)方。
2022年3月9日，出租人乙公司與承租人丙公司簽訂《租賃合同》，由丙公司承租涉案房屋，房屋面積361.5平方米，租金每月41572.5元。《租賃合同》系由黃某作為丙公司的授權(quán)代表簽訂。后，乙公司、丙公司及被告甲公司共同簽訂《租賃合同主體變協(xié)議》，約定將承租人由丙公司變?yōu)榧坠尽?br>【法院判決】
中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為黃某是否存在“跳單”行為。本案中，，根據(jù)查明事實(shí)，原告中介公司與黃某多次溝通，為其提供多個(gè)房源信息，并陪同黃某多次實(shí)地看房。黃某雖提出涉案房屋的帶看系其他公司而非中介公司，但根據(jù)其與中介公司的、證人證言等，不足以證明該主張；其庭審中陳述的在看房時(shí)，同時(shí)預(yù)約了其他公司與中介公司，其未提供充分據(jù)予以明，法院不予采信。故結(jié)合本案據(jù)中提供服務(wù)的時(shí)間、內(nèi)容及各方庭審陳述，可以認(rèn)定黃某接受了中介公司提供的訂立涉案房屋的房屋租賃合同的媒介服務(wù)和交易機(jī)會(huì)，中介公司已經(jīng)履行了中介合同的主要義務(wù)，雙方之間就訂立中介合同達(dá)成合意，已成立中介合同關(guān)系。
其次，在中介合同中，當(dāng)事人雙方掌握的信息不對(duì)稱(chēng)，中介人利用自身的信息優(yōu)勢(shì)為委托人創(chuàng)造締約機(jī)會(huì)而報(bào)酬；與此同時(shí)，委托人如何利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，難以為外人察覺(jué)；實(shí)踐中，中介公司為保護(hù)自己的合法權(quán)益，往往在中介合同中約定禁止“跳單”的條款。本案中，中介公司與黃某簽訂的《確認(rèn)書(shū)》四條屬于房屋中介合同中常有的禁止“跳單”條款，該條款雖系打印的格式條款，但進(jìn)行加粗提示，已采取合理方式提醒黃某注意有重大利害關(guān)系的條款。該條款本意是為防止黃某作為承租人利用中介人提供的房源信息卻“跳”過(guò)中介公司租房，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的報(bào)酬，故該約定合法有效。
再次，黃某利用中介公司提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，獲得涉案房屋的房源信息后，通過(guò)具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司承租房屋，后轉(zhuǎn)租被告甲公司。黃某及被告甲公司均未能舉證證明其跳過(guò)中介公司，另選其他公司的合理性，故構(gòu)成“跳單”的違約行為。
本案中，因黃某構(gòu)成“跳單”的違約行為，應(yīng)當(dāng)向中介人支付違約金，雙方對(duì)違約金有明確約定，故根據(jù)《確認(rèn)書(shū)》的約定、聊天記錄及涉案房屋的面積、租金，認(rèn)定黃某應(yīng)付違約金為70673.25元。
租賃合同系丙公司簽訂，無(wú)法認(rèn)定黃某簽訂中介合同系為設(shè)立甲公司而進(jìn)行簽約的行為，故原告中介公司要求甲公司與黃某就本案的違約責(zé)任承擔(dān)連帶責(zé)任的訴求，法院不予支持。
綜上所述，石景山法院判決黃某向原告中介公司支付違約金70673.25元。
被告上訴，二審法院維持原判。
文/邢星田曄（北京市石景山區(qū)人民法院）
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